Когда вы покупаете, продаете или берете ипотеку, оценка недвижимости, экспертное определение реальной стоимости жилья на основе рыночных данных и технического состояния. Также известна как рыночная оценка, она влияет на размер кредита, налоги и даже шансы на одобрение сделки. Но не всякий отчет — это правда. Многие оценщики, лица, имеющие лицензию на проведение независимой оценки недвижимости. Также называются независимыми экспертами, они могут работать честно, но часто действуют под давлением застройщиков, банков или продавцов просто ставят цифру, которую заказчик хочет видеть. Как понять, что перед вами настоящий эксперт, а не человек с печатью и нулевым опытом?
Первое, на что стоит смотреть — это проверка оценщика. Не верьте только на слово. Запросите его номер в реестре Росреестра. Каждый легальный оценщик зарегистрирован там, и его данные открыты. Введите ФИО или номер лицензии на сайте Росреестра — если ничего не найдется, это тревожный звонок. Второе — проверьте, сколько отчетов он сделал за год. Оценщик, который делает 50 отчетов в год, не может качественно осмотреть каждую квартиру. Третье — посмотрите, какие объекты он оценивал. Если он оценивает только новостройки в одном микрорайоне, а вы хотите продать старую квартиру в центре — это не ваш человек. Оценка — это не копипаст. Каждая квартира уникальна: состояние ремонта, этаж, шум, близость к школе, даже вид из окна. Настоящий оценщик это учитывает. Он не просто берет кадастровую стоимость и умножает на коэффициент. Он сравнивает с реальными продажами в вашем доме, анализирует, сколько стоят аналоги, которые реально продавались за последние три месяца. Если в отчете нет ссылок на конкретные объекты — это подозрительно.
Еще один момент: кадастровая оценка, официальная стоимость недвижимости, установленная государством для целей налогообложения. Не путайте с рыночной стоимостью, которая определяется оценщиком и отражает реальные цены на рынке. Кадастровая стоимость часто в 2-3 раза ниже или выше рыночной. Банк может требовать оценку по кадастру — но это не значит, что вы должны платить за квартиру именно столько. Если вы продаете, а оценщик ставит цену ниже рыночной, вы теряете деньги. Если покупаете, а оценщик завышает — вы платите больше, чем нужно. Проверьте, что оценщик в отчете указывает именно рыночную стоимость, а не кадастровую. И обязательно запросите полный отчет — не только итоговую цифру. Там должны быть фото, описание состояния, список аналогов, расчеты, даты осмотра. Без этого — это не отчет, это бумажка.
Если вы сомневаетесь — возьмите два отчета. Да, это дороже. Но лучше заплатить 3000 рублей дважды, чем потерять 500 тысяч из-за одного неверного отчета. В базе ниже — реальные истории: как люди получали отказ в ипотеке из-за неправильной оценки, как удавалось оспорить завышенную цену, как проверить оценщика за 10 минут. Вы найдете чек-листы, образцы отчетов и советы, которые помогут не стать жертвой мошенничества. Это не теория. Это то, что работает на практике.
Как выбрать надежную СРО оценщиков и проверить квалификацию эксперта по недвижимости: 4 обязательных документа, как проверить компенсационный фонд, почему аккредитация в банке важнее цены и что изменится в 2025 году.
больше