Когда вы покупаете земельный участок, участок земли с четко определенными границами, правами и назначением, который можно купить, продать или сдать в аренду. Также известный как земельный надел, он — это не просто кусок земли, а объект с юридическими обременениями, ограничениями и скрытыми рисками. Многие думают, что если есть документы и продавец кажется честным — всё в порядке. Но на практике 37% сделок с землей заканчиваются судами из-за того, что покупатель не проверил базовые вещи.
Первое, что нужно проверить — это ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости, официальный источник данных о правах на землю, собственниках и ограничениях. Там вы увидите: кто именно владеет участком, есть ли аресты, ипотеки или запреты на продажу. Второе — кадастровый номер, уникальный идентификатор участка, по которому можно найти его точные границы, площадь и категорию земель. Без него вы не сможете проверить, совпадает ли участок на карте с тем, что вам показывают. Третье — границы участка, физические линии, которые определяют, где заканчивается ваша земля и начинается чужая. Часто продавцы не говорят, что границы не утверждены, а соседи потом спорят, кто где копает. Или вы покупаете участок 10 соток, а по кадастру — 7, и никто не хочет перерегистрировать.
Проверка земельного участка — это не один документ, а цепочка шагов. Вы должны сверить данные в ЕГРН с кадастровой картой, посмотреть, не находится ли участок в зоне с особыми условиями (например, под линией электропередач, в зоне паводков или охранной зоне аэродрома), и убедиться, что на нем нет самовольных построек, которые могут быть снесены. Если участок в садоводстве — проверьте, разрешено ли строить дом, а не только гараж. Если в населенном пункте — уточните, можно ли подключить газ и канализацию. Эти вопросы не спрашивают, пока не придет счет за снос нелегального гаража или штраф за застройку без разрешения.
Не доверяйте устным обещаниям. Даже если продавец говорит, что «всё чисто» или «у нас тут всегда так», вы должны видеть это в официальных выписках. Никто не отвечает за его слова. А вот Росреестр — да. И если вы нашли ошибку в ЕГРН, её можно исправить до сделки. После — придётся идти в суд, а это год и десятки тысяч рублей.
Внизу вы найдёте реальные примеры, как люди попадали в ловушки, как проверяли участки через ЕГРН и картотеку арбитражных дел, и какие документы требуются, чтобы не остаться без земли и без денег. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году.
Узнайте, как проверить юридическую чистоту земельного участка перед покупкой: какие документы запрашивать, как избежать арестов, сервитутов и несоответствия ВРИ. Важные шаги, которые спасут вас от потери денег.
больше