Когда вы покупаете апартаменты, жилые помещения, которые юридически считаются нежилыми помещениями, а не квартирами. Также известные как коммерческая недвижимость, они продаются как «удобные квартиры», но по закону — это офисы или гостиничные номера с возможностью проживания. Это не просто разница в названии. Это разница в налогах, коммунальных платежах, праве на прописку и даже в ипотеке. Многие покупатели не понимают этого до тех пор, пока не сталкиваются с отказом банка, высокими счетами за свет или невозможностью зарегистрироваться в новом месте.
Главный ДДУ, договор долевого участия — основной документ при покупке апартаментов в новостройке часто содержит лазейки. Застройщики могут указать срок сдачи «в течение 2027 года» — это значит, что вы можете ждать до 31 декабря. Или прописать, что «отделка — по проекту», а проект — это 30-сантиметровые стены и бетонный пол. А если вы купили апартаменты на вторичке? Тогда вам нужно проверять юридические риски недвижимости, обременения, аресты, споры о праве собственности, которые могут быть скрыты в ЕГРН. Статистика Росреестра показывает: почти каждый пятый апартаментный объект в Москве и Санкт-Петербурге имеет скрытые юридические проблемы. И если вы не проверили документы — вы рискуете не только деньгами, но и возможностью жить в этом месте вообще.
Ещё один камень преткновения — эскроу-счет, счёт, на который застройщик получает деньги только после сдачи дома. Он защищает вас от банкротства застройщика, но не от того, что дом будет сдан с кривыми стенами, без лифтов или с неподключённым газом. Эскроу — это защита от мошенника, а не от плохого строителя. И если вы купили апартаменты в доме, который ещё не сдан — вы не получите вычет по НДФЛ, не сможете оформить прописку, а коммунальные платежи будут в 2–3 раза выше, чем у соседей в квартирах.
И да — вы не можете прописаться в апартаментах, если в доме нет разрешения на проживание. А его дают крайне редко. Даже если застройщик обещает «всё узаконим» — это не гарантия. Пока в паспортном столе не поставят штамп, вы — просто временный жилец. А если в будущем город изменит правила — вас могут попросить уехать. Такие случаи уже были в Екатеринбурге, Новосибирске и Ростове.
В этом разделе вы найдёте чек-листы, реальные истории и проверенные способы избежать ловушек. Здесь — не теория. Здесь — то, что реально помогло покупателям не потерять деньги и не остаться без жилья. Узнайте, как проверить застройщика, что искать в ДДУ, почему эскроу — это не панацея, и как не попасть на «дешёвые апартаменты с перспективой».
Апартаменты в новостройке дешевле квартир, но не являются жильём. Узнайте, чем они отличаются: налоги, коммуналка, отсутствие прописки, риски банкротства застройщика и почему 78% покупателей потом жалеют о выборе.
больше