Сравнительный метод оценки: как правильно сравнивать цены и не переплатить

Когда вы покупаете или продаете недвижимость, сравнительный метод оценки, способ определения стоимости объекта на основе анализа аналогичных сделок на рынке. Также известен как метод сравнительного анализа, он — основа всех реальных сделок, а не просто бумажка от оценщика. Это не теория. Это то, что используют банки, застройщики и опытные инвесторы, чтобы понять, сколько реально стоит квартира в вашем доме. Если вы видите цену, которая сильно отличается от соседних — это не ошибка, это сигнал. Возможно, объект переоценен, или наоборот — его недооценили.

Этот метод работает, потому что рынок не любит несправедливости. Если в вашем микрорайоне три одинаковые двухкомнатные квартиры продали за 8,5 млн, а четвёртая выставлена за 11 млн — кто-то либо не знает рынка, либо пытается навязать свою цену. кадастровая стоимость, официальная оценка, установленная государством для налогообложения. Также известен как кадастр, она часто не совпадает с реальной ценой. Кадастр — это цифра из базы, а сравнительный метод — это реальные деньги, которые люди платят прямо сейчас. рыночная цена, то, за что покупатель реально готов отдать деньги, а продавец — принять — именно она важна. И её можно найти, если смотреть не на одну квартиру, а на пять-десять похожих: такие же планировки, этажи, сроки сдачи, район, инфраструктура. Важно не брать самые дорогие или самые дешёвые — брать средние, реальные сделки. Где их искать? В ЕГРН, на сайтах с проверенными объявлениями, в отчётах оценщиков — но не в рекламных слоганах.

Если вы не разбираетесь в деталях — доверяйте оценщику с лицензией и членством в СРО. Но не слепо. Попросите у него список аналогов, по которым он считал. Если он не может показать — это красный флаг. В 2025 году даже банки требуют подтверждение рыночной цены через сравнительный метод, особенно при ипотеке. Потому что если квартира переоценена, а вы берёте кредит под неё — вы рискуете остаться без денег и без жилья. Это не теория. Это реальные истории людей, которые купили квартиру по завышенной цене и не смогли её продать даже через два года.

В вашем списке статей вы найдёте всё, что нужно, чтобы не стать жертвой завышенных цен. Как проверить застройщика, чтобы не купить квартиру в доме, который так и не сдадут. Как понять, стоит ли брать рассрочку или лучше ипотека. Как проверить, получил ли дом разрешение на ввод в эксплуатацию — потому что без этого даже идеальная квартира может оказаться юридической ловушкой. Вы увидите, как сравнивать не только цены, но и риски, сроки, условия, документы. Здесь нет абстракций. Только то, что работает на практике. И если вы хотите не просто купить квартиру, а купить её правильно — эти статьи — ваша инструкция.