Когда вы покупаете квартиру по ДДУ, договор долевого участия — это официальный документ, по которому вы становитесь участником строительства и будущим собственником. Также известен как договор участия в долевом строительстве, он определяет, когда начинается ваше срок владения по ДДУ — и это критично для налога. Многие думают, что срок владения начинается с момента подписания ДДУ. Это ошибка. Налоговая служба считает началом владения не дату договора, а дату регистрации права собственности в Росреестре — даже если вы уже живёте в квартире и платите за коммуналку.
Почему это важно? Потому что с 2025 года налог с продажи квартиры можно не платить, если вы владели ею 5 лет. Но для квартир, купленных по ДДУ, этот срок считается с момента регистрации, а не с даты сдачи дома. То есть, если вы подписали ДДУ в 2020 году, а квартиру зарегистрировали в 2024-м, то продать без налога вы сможете только в 2029-м. А если вы продадите в 2025-м — вам придётся платить НДФЛ, даже если вы жили там 5 лет. При этом вычет в 1 млн рублей всё ещё работает, но он не всегда покрывает разницу между ценой покупки и продажи, особенно если квартира дорожала.
Есть исключения. Если вы получили квартиру по ДДУ как часть материнского капитала, государственная выплата, которую можно использовать на улучшение жилищных условий, срок владения всё равно начинается с регистрации. Но если вы продаете квартиру, купленную на маткапитал, и у вас есть дети — вы можете использовать имущественный вычет и не платить налог, если не превысили лимит в 50 млн рублей. Это новое правило 2025 года, которое многие не знают.
Также не забывайте про имущественный вычет, возврат 13% от расходов на покупку жилья. Его можно получить даже если вы продали квартиру, но только если не использовали его раньше. И да — вы можете подать на вычет по ДДУ, даже если квартира ещё не сдана, но только после регистрации права. Всё это связано: срок владения влияет на налог, налог влияет на выгоду от продажи, а вычет — на то, сколько вы реально останетесь с деньгами.
В коллекции ниже — реальные примеры, как люди считали налог, когда продавали квартиры по ДДУ, какие ошибки они делали, как избежать переплат и как использовать законы в свою пользу. Здесь нет теории — только то, что работает в 2025 году.
Узнайте, когда можно продать недвижимость без налога - через 3 или 5 лет. Как считать срок, какие документы нужны, как сэкономить на налоге и избежать ошибок, которые приводят к доначислениям.
больше