Что обязательно прописать в ДДУ при покупке квартиры в новостройке в 2025 году

Почему ДДУ - это не просто бумага, а ваша защита

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, вы не просто платите деньги за будущее жилье. Вы заключаете юридический договор, который определяет все ваши права и обязанности. Это - договор долевого участия (ДДУ). Без него сделка не имеет юридической силы. Росреестр не зарегистрирует сделку, если ДДУ не соответствует требованиям закона № 214-ФЗ. И если в договоре что-то написано расплывчато - вы рискуете остаться без квартиры, без денег или с домом, который не соответствует обещаниям.

В 2025 году правила изменились. С 2019 года все деньги идут на эскроу-счета, а не в карман застройщика. С 2024 года за каждый день просрочки сдачи дома вы имеете право на компенсацию - 1/150 ключевой ставки ЦБ от стоимости квартиры. Это значит: если дом сдают с опозданием на 60 дней, вы получите примерно 2% от цены квартиры. Но только если это прописано в ДДУ. Иначе - никаких денег.

Кто именно подписывает договор - проверьте до подписания

Договор должен быть подписан не просто «представителем компании», а конкретным человеком - руководителем застройщика или сотрудником с нотариально заверенной доверенностью. Проверьте, есть ли в договоре ФИО, должность и подпись. Если вместо этого написано «по доверенности» без указания номера и даты - это красный флаг. Доверенность должна быть зарегистрирована в реестре и действительной на момент подписания. Уточните у менеджера: «Кто именно подписывает договор? Могу я увидеть его паспорт и доверенность?»

Также убедитесь, что застройщик имеет действующую лицензию на строительство и внесен в реестр участников долевого строительства. Проверить это можно на сайте Росреестра или в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Если застройщика там нет - не подписывайте договор. Ни при каких обстоятельствах.

Что должно быть в описании квартиры - детали, которые спасут вас от обмана

В ДДУ должно быть написано абсолютно всё о вашей будущей квартире. Не «однокомнатная», а:

• Точный адрес строительства - не «ул. Ленина, д. 10», а с указанием кадастрового номера земельного участка. Это проверяется в Росреестре.
• Этаж, номер квартиры (даже если он предварительный - он должен быть указан).
• Общая площадь, площадь каждой комнаты, кухни, коридора, балкона - все цифры отдельно.
• Высота потолков - не «около 2,7 м», а точно 2,75 м или 2,8 м.
• Планировка - должна быть приложена чертеж или схема, подписанный и скрепленный печатью застройщика.
• Разрешение на строительство - номер и дата выдачи. Его можно проверить на сайте Росреестра.

Если в договоре написано «планировка может быть изменена», это недопустимо. По закону, планировка должна быть точно такой, как в проекте. Любые изменения - только с вашего согласия и в письменной форме.

Цена и оплата - никаких «в дальнейшем» и «по факту»

Цена квартиры в ДДУ должна быть прописана полностью - и в рублях, и за квадратный метр. Не должно быть фраз вроде «цена может быть пересчитана при окончательном обмере». Это нарушение закона. Если площадь изменится - перерасчет происходит только по фактическому размеру, но цена за квадратный метр остается неизменной.

Все платежи идут на эскроу-счет. В договоре должны быть указаны:

• Название банка-посредника
• Реквизиты эскроу-счета
• Порядок перечисления средств: когда и сколько вы платите, и когда застройщик получает деньги

Если в договоре написано, что вы переводите деньги на счет застройщика напрямую - это незаконно. В 2025 году это уже невозможно. Если вам так говорят - это мошенники или несерьезный застройщик.

Сроки сдачи - пишите дату, а не «в течение года»

Срок сдачи - самый важный пункт. Он должен быть прописан точно: «Квартира передается не позднее 30 ноября 2026 года». Никаких «в течение 12 месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию». Это - лазейка, которую застройщики используют, чтобы оттянуть сроки на годы.

С 2024 года закон обязывает застройщиков включать в ДДУ пункт о штрафах за просрочку. По закону, за каждый день просрочки вы получаете 1/150 ключевой ставки ЦБ от стоимости квартиры. В 2025 году ключевая ставка - 16%. Это значит: за каждый день просрочки вы получите 0,107% от цены квартиры. Если квартира стоит 5 млн рублей - это 5 350 рублей в день. Если дом сдают с опозданием на 100 дней - вы получите более 500 тысяч рублей. Но только если это прописано в договоре.

Гарантии и отделка - не доверяйте устным обещаниям

По закону, застройщик обязан предоставить:

• 5-летнюю гарантию на саму квартиру (стены, перекрытия, фундамент)
• 3-летнюю гарантию на инженерные системы: отопление, водопровод, вентиляцию, канализацию

Это должно быть прописано в ДДУ. Если этого нет - требуйте добавить. Без этого вы не сможете требовать ремонта, если через год потечет труба.

Если вы покупаете квартиру с отделкой - к ДДУ обязательно прилагается отдельное приложение. В нем должно быть указано:

• Тип отделки: ламинат, керамогранит, обои под покраску, натяжные потолки
• Марки и серии материалов - не «высококачественные», а «ламинат Class 32, Tarkett, серия Urban»
• Перечень работ: кто делает штукатурку, кто устанавливает радиаторы, кто проводит электрику
• Что входит и что не входит: например, розетки и выключатели - да, светильники - нет

Без этого приложения - вы рискуете получить «отделку» из дешевого ламината, который в рекламе называли «элитным», или без розеток в спальне. Это реальная практика.

Приемка квартиры - не подписывайте, пока не проверите

В ДДУ должен быть пункт о порядке приемки. Он должен говорить: «Дольщик имеет право провести осмотр квартиры в присутствии представителя застройщика и составить акт о выявленных недостатках». И только после устранения всех недочетов - подписывать акт приемки.

Если в договоре написано: «Дольщик обязан подписать акт в течение 5 дней после уведомления» - это незаконно. Вы не обязаны подписывать акт, если в квартире течет труба, треснула плитка или не работает вентиляция. Вы имеете право требовать устранения всех недостатков. И это должно быть прописано в договоре.

Что еще проверить перед подписанием

• Все ли страницы договора пронумерованы и скреплены печатью? Проверьте, нет ли вырванных листов.
• Есть ли приложения? Их должно быть столько, сколько обещано: схема, акт об отделке, график платежей.
• Совпадают ли данные в договоре с проектной декларацией? Сравните их по кадастровому номеру.
• Есть ли пункт о расторжении договора? По закону вы можете расторгнуть ДДУ, если застройщик нарушает сроки или качество. Это должно быть прописано.

Сейчас 85% ДДУ оформляются в электронном виде - это удобно и безопасно. Но даже в электронной форме вы должны получить доступ к полному тексту договора до подписания. Не соглашайтесь на «подпишите, потом посмотрите».

Что делать, если застройщик отказывается вносить правки

Если вы нашли ошибку, противоречие или неясность - требуйте исправить. Никаких «мы так делаем со всеми». Это ваша квартира, ваша защита. Если застройщик отказывается - ищите другого. Среди 2000 действующих застройщиков в России есть сотни, которые работают честно и прозрачно. Не рискуйте ради «скидки» или «быстрой продажи».

С 2023 года количество обращений обманутых дольщиков снизилось на 42% - благодаря четким требованиям к ДДУ. Вы не должны быть в той статистике, которая осталась. Потратьте два дня на проверку договора - и вы избежите двух лет судебных разбирательств и потери денег.