Купили квартиру в новостройке - и через год стройка остановилась. Деньги исчезли. Договор не зарегистрирован. Застройщик пропал. Такое случается. В 2023 году в России выявили почти 150 проблемных новостроек. И в 37% случаев виноваты именно недобросовестные застройщики. Но большинство из этих историй можно было предотвратить. Всего за час проверки через ЕГРЮЛ и картотеку арбитражных дел.
Почему проверка застройщика - это не роскошь, а обязательное условие
С 2019 года все сделки с новостройками проходят через эскроу-счета. Деньги покупателей не идут застройщику сразу. Они лежат в банке, пока дом не сдадут. Звучит безопасно? Да. Но это не защищает от того, что застройщик просто не существует. Или его уже признали банкротом. Или он ведет стройку, не имея разрешения. Без проверки вы рискуете не только деньгами, но и временем, нервами и будущим.
В 2024 году 42% покупателей, которые проверили застройщика перед покупкой, обнаружили серьезные несоответствия в данных. Кто-то увидел, что компания зарегистрирована 2 месяца назад, а стройка уже идет. Кто-то нашел 7 открытых дел о банкротстве. Все они отказались от сделки. И сэкономили миллионы.
Что такое ЕГРЮЛ и зачем он нужен
Единый государственный реестр юридических лиц - это официальная база всех компаний в России. Туда заносятся: когда компания создана, кто ей управляет, сколько у нее денег, чем она занимается. Это как паспорт юридического лица. И если вы покупаете квартиру в новостройке, этот паспорт - ваша первая и главная защита.
Запросить выписку из ЕГРЮЛ можно бесплатно на сайте ФНС: egrul.nalog.ru или через сервис «Прозрачный бизнес»: business.nalog.ru. Нужен только ИНН или ОГРН застройщика. Их можно найти на официальном сайте компании - в разделе «О компании» или «Реквизиты».
Что смотреть в выписке из ЕГРЮЛ
Выписка выглядит как длинный документ. Но вам нужно обратить внимание только на 5 пунктов.
- Дата регистрации - если компания зарегистрирована меньше 2 лет назад, это красный флаг. Менее 10% надежных застройщиков моложе 5 лет. Идеально - 5-10 лет и больше. Компания, которая только что появилась, но уже строит 5 домов? Это почти всегда «фирма-однодневка».
- Уставный капитал - минимальный размер - 10 000 рублей. Да, так написано в законе. Но это не значит, что так и должно быть. У надежного застройщика уставный капитал должен быть не менее 100 млн рублей. Если у него 50 млн - уже тревожно. Меньше - идите дальше.
- ОКВЭД - коды видов деятельности. Основной код должен быть 41.20 - «Строительство жилых и нежилых зданий». Если там написано «оптовая торговля» или «услуги по консалтингу» - это не застройщик. Это посредник. А посредник не может быть застройщиком по закону.
- Руководитель - должен быть указан генеральный директор. Если там стоит «конкурсный управляющий» - это значит, компания уже в банкротстве. Или уже проходила процедуру. Это не просто тревожный сигнал - это окончательный отказ.
- Учредители - смотрите, кто стоит за компанией. Если учредитель - офшорная фирма, или человек, который в прошлом был учредителем 3-х других банкротившихся застройщиков - это очень опасно. По данным юристов, такие схемы повышают риск обмана на 70%.
Важно: выписка должна быть актуальной. Не старше 5 рабочих дней. Многие мошенники подсовывают вам выписку, сделанную месяц назад. Там еще все хорошо. А на самом деле - уже назначили конкурсного управляющего. Проверьте дату выдачи. Если она старая - не верьте.
Что такое картотека арбитражных дел и как ее проверить
Если ЕГРЮЛ - это паспорт, то картотека арбитражных дел - это история болезни. Тут записаны все судебные дела, в которых компания участвовала как ответчик или истец.
Заходите на сайт: kad.arbitr.ru. Вводите название компании, ИНН или ОГРН. Нажимаете «Поиск».
Что искать?
- Количество дел - если у компании больше 5 открытых дел - это тревожный уровень. Особенно если они связаны с долевым строительством (категория F) или банкротством (категория A).
- Сумма исков - если сумма требований к компании превышает 50 млн рублей - это серьезно. Это не мелкие споры с соседями. Это долги перед подрядчиками, дольщиками, банками.
- Исход дел - если у компании больше 3 завершенных дел, где суд встал на сторону истцов - это красный флаг. Это значит, что ее уже несколько раз судили и проигрывали.
- Исполнительные производства - проверьте на сайте ФССП: fssp.gov.ru. Там ищите по ИНН. Если есть более 2 активных исполнительных производств, или сумма долга выше 10 млн рублей - компания не платит. А если не платит подрядчикам - стройка остановится.
Важно: не паникуйте, если у компании 1-2 дела. Крупные застройщики, как «ПИК» или «Гранель», имеют десятки дел - потому что они строят сотни домов. Но у них все дела - по мелочам: задержка сдачи, споры с жильцами. А у мошенников - дела о банкротстве, о возврате денег, о признании договоров недействительными.
Что еще проверить, кроме ЕГРЮЛ и арбитражных дел
Если вы хотите быть уверены на 100%, проверьте еще три вещи.
- Сайт nash.dom.rf - это официальный портал Минстроя. Там застройщики обязаны публиковать: разрешение на строительство, проектную декларацию, фотоотчеты о ходе работ. Если чего-то нет - это нарушение. Если фото - старые, а срок сдачи - через 3 месяца - это тревога. Если нет даже разрешения - стройка незаконная.
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (efrsb.ru) - здесь вы увидите, была ли у компании процедура банкротства в прошлом. Даже если она «вышла» из нее - это уже красный флаг. Статистика показывает: 68% проблемных застройщиков имели банкротство в течение года до остановки стройки.
- Информация об учредителях - проверьте не только застройщика, но и его учредителей. Зайдите в ЕГРЮЛ и картотеку арбитражных дел по каждому из них. Если учредитель уже был связан с 2-3 банкротствами - он не исправился. Он просто сменил имя компании.
Как не попасться на удочку: 5 ошибок покупателей
Люди не проверяют застройщика по разным причинам. Вот самые частые ошибки:
- «Мне сказали, что все в порядке» - никто не отвечает за слова агента. Даже если он работает в офисе с вывеской «ПИК». Проверяйте сами.
- «У меня уже есть договор» - договор не защищает, если застройщик - мошенник. Договор может быть поддельным. Или не зарегистрирован в Росреестре.
- «Я не знаю, как читать выписку» - это не проблема. Сайты ФНС и Арбитражного суда простые. Или попросите юриста - это стоит 500-1500 рублей. Дешевле, чем потерять 5 млн.
- «У меня нет времени» - проверка занимает 40-60 минут. Если вы тратите 2 часа на выбор квартиры - потратьте 1 на защиту денег.
- «Они же крупная компания» - не всегда. Есть «крупные» компании с уставным капиталом 500 тысяч рублей. Проверяйте цифры, а не логотипы.
Пример из жизни: как один человек спас 5,2 млн рублей
Пользователь «Москвич2024» на форуме «Дома.ру» нашел застройщика с красивым сайтом, хорошими фото и низкой ценой. Он запросил выписку из ЕГРЮЛ. Оказалось: компания зарегистрирована 15 марта 2024 года. А стройка началась в феврале. То есть - до регистрации. Это невозможно по закону. Юрист подтвердил: это схема «однодневки». Покупатель отказался. Через месяц застройщик исчез. Его обвинили в мошенничестве. 5,2 млн рублей - спасены.
Что меняется в 2025 году
С 1 января 2025 года застройщики обязаны публиковать на сайте nash.dom.rf ежеквартальные отчеты о финансовой устойчивости. Это значит: вы сможете видеть, сколько у компании денег, какие долги, сколько она заработала. Это будет дополнением к ЕГРЮЛ и картотеке.
К концу 2024 года запустят единую платформу, где все данные - ЕГРЮЛ, арбитражные дела, ФССП, nash.dom.rf - будут в одном окне. Просто ввел ИНН - и увидел весь профиль компании. Это сократит проверку до 15 минут.
К 2026 году эти системы начнут использовать ИИ. Он будет анализировать риски: сколько дел, сколько лет компании, кто учредители, как часто меняется руководство - и выдавать оценку: «низкий», «средний», «высокий» риск. Это будет как «автопроверка» - и она станет стандартом.
Итог: что делать прямо сейчас
Если вы выбираете квартиру в новостройке - сделайте это:
- Найдите ИНН или ОГРН застройщика на его сайте.
- Зайдите на egrul.nalog.ru - запросите выписку. Проверьте дату регистрации, уставный капитал, ОКВЭД, руководителя, учредителей.
- Зайдите на kad.arbitr.ru - проверьте количество и тип дел. Обратите внимание на банкротство и долевое строительство.
- Зайдите на fssp.gov.ru - проверьте исполнительные производства.
- Зайдите на nash.dom.rf - посмотрите, есть ли разрешение, декларация, фотоотчеты.
Если все пункты в порядке - можно двигаться дальше. Если хотя бы один пункт тревожит - не рискуйте. Найдите другого застройщика. Сэкономленные 5 минут проверки могут спасти вам 5 миллионов рублей. И ваше спокойствие.
Можно ли проверить застройщика бесплатно?
Да, абсолютно бесплатно. Все официальные источники - ФНС, Арбитражный суд, ФССП, Минстрой - предоставляют данные без оплаты. Платные сервисы предлагают только удобство: автоматизированный анализ, уведомления, шаблоны. Но основную проверку можно сделать самому без лишних трат.
Что делать, если застройщик отказывается дать ИНН?
Если застройщик не хочет назвать ИНН или ОГРН - это уже признак мошенничества. Настоящий застройщик не скрывает свои реквизиты. Он гордится ими. Откажитесь от сделки. Никаких уговоров, «мы же все договоримся» - не стоит рисковать деньгами ради комфорта.
Почему у крупных застройщиков бывает много судебных дел?
Крупные компании строят сотни домов одновременно. У них есть десятки подрядчиков, тысячи покупателей, сложные сроки. Поэтому у них часто бывают споры: задержка сдачи, несоответствие материалов, технические ошибки. Но суды в их пользу - чаще всего. Они платят штрафы, исправляют ошибки, не обманывают. Главное - не банкротство, не иски о возврате денег, не признание договоров недействительными.
Как понять, что выписка из ЕГРЮЛ поддельная?
Поддельные выписки - это распространенный обман. Настоящая выписка из ЕГРЮЛ имеет номер, дату выдачи, электронную подпись ФНС. Она скачивается с сайта ФНС. Если вам дали PDF-файл, который вы не скачали сами - не верьте. Проверьте данные на сайте: введите ИНН и сравните. Если даты, названия, реквизиты не совпадают - это подделка.
Стоит ли проверять застройщика, если я покупаю квартиру через ипотеку?
Да, особенно стоит. Банк проверяет застройщика - но не так тщательно, как вы. Его цель - не чтобы вы не потеряли деньги, а чтобы он сам не потерял кредит. Он смотрит, есть ли разрешение на строительство и статус компании. Но не проверяет, сколько у нее долгов, кто учредители, были ли банкротства. Это ваша ответственность. Банк не защитит вас, если застройщик исчезнет.
