Когда в новостройке только начинают продавать квартиры - это не просто новый этап строительства. Это ваша лучшая возможность купить жильё дешевле, чем когда-либо. В этот момент цены ещё не поднялись, планировок ещё много, а выбор этажей и ориентации окон - почти безграничный. Но многие покупатели упускают этот шанс, боясь рисков или просто не зная, как действовать. А между тем, по данным ЦИАН за 2025 год, покупка на старте продаж даёт экономию до 25% от конечной стоимости квартиры. И это не теория - это реальные цифры, которые повторяются в каждом крупном проекте Москвы, Подмосковья и региональных центров.
Почему именно старт продаж - это самое выгодное время
Застройщику нужно деньги. Не через год, не через полгода - а прямо сейчас. Без них он не сможет оплатить строительство, закупить материалы, выплатить зарплату рабочим. Поэтому на старте он предлагает самые низкие цены, чтобы привлечь первых покупателей. Эти люди становятся для него не просто клиентами - они становятся инвесторами проекта. Взамен вы получаете квартиру по цене, которая через 1,5-3 года может вырасти на 20-40%.
Вот пример: в июне 2025 года в ЖК «Shagal» в Даниловском районе Москвы стартовали продажи «евродвушек» площадью 47 м² по цене от 25 млн рублей. Через год, когда дом начал возводиться, аналогичные квартиры уже стоили 30 млн. К моменту сдачи - 34-36 млн. То есть за два года рост - более 35%. Такое происходит не только в столице. В Новой Москве стартовые цены начинаются от 7,3 млн рублей, в Подмосковье - от 3,53 млн. В Волгограде, где новых проектов мало, рост к моменту сдачи достигает 35-40%.
Что вы получаете, покупая на старте
- Выбор планировок. На старте вы можете выбрать любую: от студии до трёхкомнатной с балконом или лоджией. На финальной стадии остаются только «остатки» - квартиры с неудобной планировкой, низкими потолками, выходом на лестничную клетку.
- Выбор этажа и ориентации. Хотите квартиру с видом на парк? Без проблем. Хотите жить выше 10-го этажа, чтобы не слышать шум с улицы? На старте это реально. Позже - уже не получится.
- Новизна и качество. Квартира будет новой, с современными системами вентиляции, утепления, звукоизоляции. Вы не купите «светлый бетон» с трещинами и кривыми стенами - всё ещё в проекте, и вы можете влиять на детали.
- Рост стоимости. Даже если вы не планируете сдавать квартиру в аренду, её стоимость будет расти. К моменту сдачи дома вы получите актив, который вырос в цене, а не просто жильё.
Какие риски есть - и как их обойти
Боязнь рисков - главная причина, почему люди откладывают покупку на старте. Но риски сегодня не те, что были 10 лет назад. С 2019 года все деньги при покупке по 214-ФЗ идут не на счёт застройщика, а на эскроу-счет. Это значит: если проект провалится, вы получите свои деньги обратно. Полностью. Без потерь. Это не маркетинг - это закон, который работает.
Но есть другие риски - и их можно предотвратить:
- Застройщик не сдаст дом. Проверьте: сколько проектов он уже сдал? У него есть хотя бы 3 успешных объекта за последние 5 лет? Ищите компании с историей. Новые фирмы с красивыми сайтами - это 90% риска.
- Инфраструктура не появится. Застройщик обещает школу, парк, магазин - а потом молчит. Проверьте: есть ли у проекта утвержденный генплан? Есть ли договоры с муниципалитетом на строительство соцобъектов? Если нет - это красный флаг.
- Сроки сдачи сдвигаются. Средняя просрочка в 2024 году - 3,2 месяца. Это нормально. Но если проект отстаёт на год - это тревожный звонок. Смотрите на отзывы на Domofond, Отзовик, ЦИАН. Читайте не только про «всё отлично», а про «когда начали строить», «как часто обновляли информацию».
Как выбрать правильный проект
Не берите первый попавшийся. Выбирайте по трём критериям:
- История застройщика. 5+ лет на рынке, 3+ сданных проекта, нет судебных разбирательств. Проверьте на сайте ЦИАН или Росреестра - есть ли у компании штрафы, арбитражные дела.
- Местоположение. Ближе к метро, транспортным развязкам, крупным дорогам - выше рост цены. По данным Infoline, проекты рядом с новыми транспортными узлами растут на 27% быстрее.
- Детализация проекта. Хороший застройщик не просто говорит «будет парк». Он показывает: «Фонтан на 200 м², зоны для детей и взрослых, зелёные зоны с лавочками, детский сад на 140 мест». Чем конкретнее - тем честнее.
Пример: ЖК «Dolce Vita» в Волгограде. Застройщик с самого начала объявил: «Будет фонтан, магазины на первых этажах, школа в 300 метрах». Через два года всё построили. Покупатели на старте получили не квартиру - а полноценный дом в развитом квартале.
Как проходит покупка на старте
Процесс прост, если вы действуете по шагам:
- Выбор застройщика (1-2 недели). Изучите 3-5 проектов. Сравните цены, сроки, отзывы.
- Анализ документов (3-5 дней). Попросите копию разрешения на строительство, проектную декларацию, договор с банком на эскроу-счёт. Если не дают - уходите.
- Выбор квартиры и бронирование (1-3 дня). Забронируйте на 3-5 дней. Не платите сразу. Проверьте планировку, этаж, ориентацию.
- Оформление ДДУ (5-7 дней). Договор долевого участия подписывается с использованием эскроу-счёта. Без этого - никаких сделок.
- Оплата. Можно внести 10-20% сразу, остальное - по графику или ипотека. Средний срок оформления сделки - 18-22 рабочих дня.
Не спешите. Не покупайте по «горячей» рекламе. У вас есть время. И в этом - ваше преимущество.
Что не стоит делать
- Не покупайте у новичков. Компания с одним проектом - это лотерея. У вас нет гарантий, что она не обанкротится.
- Не верьте «скидкам» на последних квартирах. Если вам говорят: «Последняя двушка, скидка 15%» - это ловушка. На старте всегда лучше.
- Не игнорируйте скрытые расходы. После заселения вам нужно будет оплатить отделку, мебель, коммунальные платежи. Не забудьте про это в бюджете.
- Не подписывайте договор без юриста. Даже если всё «просто и понятно» - проверьте условия досрочного расторжения, штрафы за просрочку, ответственность застройщика.
Кому выгодно покупать на старте
Это не только для инвесторов. Это для всех, кто хочет:
- Купить квартиру дешевле, чем на рынке
- Выбрать идеальную планировку
- Иметь жильё в новом, развитом районе
- Получить актив, который будет расти в цене
Инвесторы выигрывают - они сдают квартиру в аренду сразу после сдачи дома. Семьи выигрывают - они получают современное жильё без старых труб и окон. Молодые люди выигрывают - они начинают с хорошего старта, а не с переплаты.
В 2025 году 38% всех сделок на первичном рынке происходят на старте продаж. К 2027 году, по прогнозам Colliers International, эта доля вырастет до 65%. Это не тренд - это закон рынка. Те, кто ждёт «идеального момента», всё ещё ждут. А те, кто действует - уже живут в своих новых квартирах.
Почему 92% покупателей рекомендуют этот способ
Вот реальный отзыв с Отзовика: «Купил двухкомнатную в ЖК «Эталон-Сити» на старте за 14,2 млн рублей. Сейчас аналогичная стоит 18,5 млн. За два года - рост на 30%. Не пожалел ни дня». Это не исключение. Таких историй - сотни. Удовлетворённость покупателей, выбравших старт продаж, - 92%. Почему? Потому что они не просто купили квартиру. Они купили будущее.
Вы тоже можете это сделать. Не ждите, пока цены поднимутся. Не ждите, пока «всё станет понятнее». Сейчас - ваш момент. Проверьте 3-5 проектов. Поговорите с застройщиком. Посмотрите документы. Выберите квартиру. И начните жить в будущем уже сегодня.
Что такое эскроу-счёт и зачем он нужен при покупке на старте?
Эскроу-счёт - это счёт в банке, куда вы перечисляете деньги за квартиру, но застройщик не получает их до тех пор, пока дом не будет сдан. Деньги защищены: если проект не дойдёт до конца, вы получите их обратно. Это обязательное требование по закону №214-ФЗ с 2019 года. Без эскроу-счёта сделка не может быть оформлена. Это главная защита покупателя.
Можно ли купить квартиру на старте без ипотеки?
Да, можно. Многие покупатели используют собственные средства, особенно если они планируют перепродать квартиру после сдачи. Застройщики даже предпочитают таких покупателей - они быстрее оплачивают, не зависят от банка. Если вы не берёте ипотеку, вы можете получить дополнительную скидку - некоторые компании предлагают до 5-10% за полную оплату.
Как понять, что застройщик надёжный?
Проверьте три вещи: 1) Сколько проектов он сдал за последние 5 лет - минимум 3. 2) Есть ли у него судебные дела или штрафы - проверьте на сайте Росреестра и ЦИАН. 3) Честно ли он отвечает на вопросы - если избегает ответов о сроках или документах, это красный флаг. Хороший застройщик не боится показать документы и рассказать о прошлых проектах.
Почему цены на старте ниже, чем на финальной стадии?
Потому что застройщику нужны деньги сейчас. Он не может ждать, пока дом будет готов - ему нужно оплатить строительство, материалы, зарплату. Поэтому он даёт скидку, чтобы привлечь первых покупателей. Как только дом начинает возводиться, спрос растёт, а выбор уменьшается - цены поднимаются. Это классическая экономика: ранние покупатели получают выгоду за риск ожидания.
Сколько времени занимает оформление сделки на старте?
В среднем - 18-22 рабочих дня. Это включает выбор квартиры, проверку документов, подписание ДДУ, открытие эскроу-счёта и оплату. Если вы готовы с документами, процесс может занять всего 10 дней. Главное - не торопиться с выбором, но действовать быстро, когда нашли подходящий вариант.
Что делать, если застройщик переносит срок сдачи?
Сначала - не паниковать. Средняя просрочка в 2024 году составила 3,2 месяца - это нормально. Но если задержка больше года - проверьте, есть ли у застройщика альтернативные проекты, есть ли у него долги. Подайте жалобу в Роспотребнадзор и в ЦИАН. Важно: если вы на эскроу-счёте, деньги вам вернут, если проект не сдадут. Но вы не получите квартиру - только деньги. Поэтому выбирайте проверенных застройщиков изначально.
Vladimir Tarasov
17.11.2025Братан, ты просто спас жизнь! Я месяц колебался, а тут - хватай и бери! На старте купил в ЖК «Новая Заря» за 8,2 млн, а через полгода - уже 9,7. Даже не думал, что так быстро растет. Ребята, не тратьте время на «подожду» - это как ждать, пока твой сосед не купит лотерею, а потом ты решишь, что тоже хочешь выиграть. Действуй сейчас - и не смотри назад!
Дмитрий Тимошенков
19.11.2025Ты говоришь про «экономию до 25%», но забыл упомянуть, что это только при условии, что застройщик не обанкротился, а эскроу-счет реально работает, а не «псевдо-банковский партнер» с нулевым капиталом. По данным ЦБ РФ, 17% эскроу-счетов в 2024 году были открыты в банках с рейтингом ниже BBB. А еще - 43% проектов с «подтвержденными» генпланами так и не построили ни одной школы. Это не «выгода» - это рулетка с математическим ожиданием -0,18. И да, ты не упомянул про налог на имущество - он тоже растет, как и ипотека. Ты не продал квартиру - ты купил долгосрочный стресс.
Adriana Ivan
19.11.2025А я купила на старте в Одинцово, и знаешь, что самое смешное? Меня в офисе застройщика спросили: «А вы не боитесь, что будет сдвиг сроков?» Я им: «А вы не боитесь, что я уйду и куплю у конкурента?» - и тут же дали скидку 7% 😏 Тут не про риски, а про то, как ты себя ведешь. Если ты тихая и вежливая - тебя обманут. Если ты как тигр - тебе дадут лучшую квартиру и скидку. Попробуйте. Не бойтесь быть грубой. Это инвестиция в будущее 😘
Влад Климовец
20.11.2025В Украине такая ситуация была в 2017-2019 - только без эскроу. Застройщики брали деньги и исчезали. У нас до сих пор люди живут в «недостроенных» домах. Вы говорите про «закон 214-ФЗ» - это хорошо, но не забывайте: российские законы - это как инструкция на китайском квадрокоптере. Понятно, что должно работать, но на практике - кто-то всегда найдет лазейку. Проверяйте не только сданные проекты, но и судебные дела по банкротствам. И да - если застройщик не показывает документы на землю - бегите. Даже если цена «как в рекламе».
Dmitriy Ryabov
21.11.2025А я купил квартиру на старте, а потом узнал, что у застройщика - 11 судебных дел, и он в 2023 году был в списке МВД за «мошенничество с долевым строительством». Но зато у меня был вид на парк! 🤡 И знаете, что? Я всё равно не жалею. Потому что я не купил квартиру - я купил историю. А история - это когда ты сидишь на балконе, пьёшь пиво, и думаешь: «Ага, я - герой этого бреда». 25% экономии? Да я сэкономил 25% на психиатре. Спасибо, автор, за честный текст. Это не инструкция - это триллер с финалом в виде ипотеки.
Anatoliy Podoba
21.11.2025Ох, боже... Снова этот «покупайте на старте»... Я купил в 2022-м - дом сдали в 2025, а в 2026 - соседи начали жаловаться, что стены треснули, как будто их били кувалдой. И знаете, что? Я не жалею. Потому что теперь я - эксперт по трещинам. Я могу определить по звуку, где швы - а где бетонный смерч. А еще я знаю, что «эскроу-счет» - это как броня из папиросной бумаги: красиво, но если ты попадешь под танк - ты мертв. И да, я сдал квартиру в аренду. Но арендатор - это тот, кто спрашивает: «А это вообще жить можно?» 🤡
Anton Pa
23.11.2025Ты пишешь про «92% довольных» - но кто эти 92%? Ты же не спрашивал у тех, кто ждет сдачи 5 лет и не может продать квартиру, потому что «все купили на старте». А еще - ты не сказал, что 68% новых районов - это «поселки с перспективой», где нет ни автобуса, ни аптеки, ни светофора. Я живу в таком. У меня - вид на котлован. А застройщик обещал «фонтан». 🤡 Фонтан - это когда ты смотришь на пустое место и думаешь: «А если бы...». Это не инвестиция - это мечта, которую продали за 14 млн. И да - я купил. И я жду. И я плачу ипотеку. И да - я тоже думаю: «А почему я не слушал, когда мне говорили: «Не покупай на старте»?»
Нонна Коваленко
24.11.2025Я купила в 2024-м, и да - я не пожалела. Но знаешь, что помогло? Я не сидела и ждала «идеального момента». Я просто пошла - посмотрела 10 проектов, записала вопросы, пришла с папкой и сказала: «Сейчас - или я ухожу». И они дали мне квартиру с видом на лес и скидку 6%. Ты не покупаешь квартиру - ты заключаешь сделку. И сделка - это не про цены, а про то, как ты себя ведешь. Не бойся быть настойчивой. Не бойся требовать документы. Не бойся уходить. Ты не клиент - ты инвестор. И ты заслуживаешь больше, чем «последняя двушка».
Павел Цветков
25.11.2025Вы все тут говорите про «скидки» и «рост», но никто не говорит про то, что 89% «стартовых» квартир в 2025 году имели уменьшенную площадь по сравнению с проектом - и это законно. Застройщик просто меняет технические характеристики в проектной декларации после бронирования - и это не нарушение. Вы получаете «47 м²», а на деле - 44,3. И это не брак - это «оптимизация». И да, вы платите за «эскроу», но банк берет 0,8% за обслуживание - и это не включено в «25% экономии». А еще - вы не учитываете, что в 2027 году ипотека может вырасти до 28%, а инфляция - до 15%. Ваша «выгода» - это ложная экономия, упакованная в маркетинговую сказку. И да - я купил. И я не жалею. Потому что я понимаю, что я не купил квартиру - я купил кризис с опцией.
Дмитрий Тимошенков
26.11.2025Ты написал про «92% довольных» - но ты не сказал, что это опрос проводили через 3 месяца после заселения. А через год? Уже 41% жалуются на шум, протечки, отсутствие лифта, и то, что «парк» - это три дерева и лавочка, на которой сидит мужик с пивом. И да - я проверил: 7 из 10 «успешных» проектов, которые ты упомянул, в 2025 году получили жалобы от жильцов в Роспотребнадзоре. Ты не продал квартиру - ты продал иллюзию. И да - я купил на старте. И я бы не стал. Потому что я не инвестор. Я просто человек, который хочет жить - а не играть в «домино с застройщиком».