Старт продаж в новостройке: как купить квартиру дешевле и получить максимальную выгоду

Когда в новостройке только начинают продавать квартиры - это не просто новый этап строительства. Это ваша лучшая возможность купить жильё дешевле, чем когда-либо. В этот момент цены ещё не поднялись, планировок ещё много, а выбор этажей и ориентации окон - почти безграничный. Но многие покупатели упускают этот шанс, боясь рисков или просто не зная, как действовать. А между тем, по данным ЦИАН за 2025 год, покупка на старте продаж даёт экономию до 25% от конечной стоимости квартиры. И это не теория - это реальные цифры, которые повторяются в каждом крупном проекте Москвы, Подмосковья и региональных центров.

Почему именно старт продаж - это самое выгодное время

Застройщику нужно деньги. Не через год, не через полгода - а прямо сейчас. Без них он не сможет оплатить строительство, закупить материалы, выплатить зарплату рабочим. Поэтому на старте он предлагает самые низкие цены, чтобы привлечь первых покупателей. Эти люди становятся для него не просто клиентами - они становятся инвесторами проекта. Взамен вы получаете квартиру по цене, которая через 1,5-3 года может вырасти на 20-40%.

Вот пример: в июне 2025 года в ЖК «Shagal» в Даниловском районе Москвы стартовали продажи «евродвушек» площадью 47 м² по цене от 25 млн рублей. Через год, когда дом начал возводиться, аналогичные квартиры уже стоили 30 млн. К моменту сдачи - 34-36 млн. То есть за два года рост - более 35%. Такое происходит не только в столице. В Новой Москве стартовые цены начинаются от 7,3 млн рублей, в Подмосковье - от 3,53 млн. В Волгограде, где новых проектов мало, рост к моменту сдачи достигает 35-40%.

Что вы получаете, покупая на старте

• Выбор планировок. На старте вы можете выбрать любую: от студии до трёхкомнатной с балконом или лоджией. На финальной стадии остаются только «остатки» - квартиры с неудобной планировкой, низкими потолками, выходом на лестничную клетку.
• Выбор этажа и ориентации. Хотите квартиру с видом на парк? Без проблем. Хотите жить выше 10-го этажа, чтобы не слышать шум с улицы? На старте это реально. Позже - уже не получится.
• Новизна и качество. Квартира будет новой, с современными системами вентиляции, утепления, звукоизоляции. Вы не купите «светлый бетон» с трещинами и кривыми стенами - всё ещё в проекте, и вы можете влиять на детали.
• Рост стоимости. Даже если вы не планируете сдавать квартиру в аренду, её стоимость будет расти. К моменту сдачи дома вы получите актив, который вырос в цене, а не просто жильё.

Какие риски есть - и как их обойти

Боязнь рисков - главная причина, почему люди откладывают покупку на старте. Но риски сегодня не те, что были 10 лет назад. С 2019 года все деньги при покупке по 214-ФЗ идут не на счёт застройщика, а на эскроу-счет. Это значит: если проект провалится, вы получите свои деньги обратно. Полностью. Без потерь. Это не маркетинг - это закон, который работает.

Но есть другие риски - и их можно предотвратить:

• Застройщик не сдаст дом. Проверьте: сколько проектов он уже сдал? У него есть хотя бы 3 успешных объекта за последние 5 лет? Ищите компании с историей. Новые фирмы с красивыми сайтами - это 90% риска.
• Инфраструктура не появится. Застройщик обещает школу, парк, магазин - а потом молчит. Проверьте: есть ли у проекта утвержденный генплан? Есть ли договоры с муниципалитетом на строительство соцобъектов? Если нет - это красный флаг.
• Сроки сдачи сдвигаются. Средняя просрочка в 2024 году - 3,2 месяца. Это нормально. Но если проект отстаёт на год - это тревожный звонок. Смотрите на отзывы на Domofond, Отзовик, ЦИАН. Читайте не только про «всё отлично», а про «когда начали строить», «как часто обновляли информацию».

Как выбрать правильный проект

Не берите первый попавшийся. Выбирайте по трём критериям:

1. История застройщика. 5+ лет на рынке, 3+ сданных проекта, нет судебных разбирательств. Проверьте на сайте ЦИАН или Росреестра - есть ли у компании штрафы, арбитражные дела.
2. Местоположение. Ближе к метро, транспортным развязкам, крупным дорогам - выше рост цены. По данным Infoline, проекты рядом с новыми транспортными узлами растут на 27% быстрее.
3. Детализация проекта. Хороший застройщик не просто говорит «будет парк». Он показывает: «Фонтан на 200 м², зоны для детей и взрослых, зелёные зоны с лавочками, детский сад на 140 мест». Чем конкретнее - тем честнее.

Пример: ЖК «Dolce Vita» в Волгограде. Застройщик с самого начала объявил: «Будет фонтан, магазины на первых этажах, школа в 300 метрах». Через два года всё построили. Покупатели на старте получили не квартиру - а полноценный дом в развитом квартале.

Как проходит покупка на старте

Процесс прост, если вы действуете по шагам:

1. Выбор застройщика (1-2 недели). Изучите 3-5 проектов. Сравните цены, сроки, отзывы.
2. Анализ документов (3-5 дней). Попросите копию разрешения на строительство, проектную декларацию, договор с банком на эскроу-счёт. Если не дают - уходите.
3. Выбор квартиры и бронирование (1-3 дня). Забронируйте на 3-5 дней. Не платите сразу. Проверьте планировку, этаж, ориентацию.
4. Оформление ДДУ (5-7 дней). Договор долевого участия подписывается с использованием эскроу-счёта. Без этого - никаких сделок.
5. Оплата. Можно внести 10-20% сразу, остальное - по графику или ипотека. Средний срок оформления сделки - 18-22 рабочих дня.

Не спешите. Не покупайте по «горячей» рекламе. У вас есть время. И в этом - ваше преимущество.

Что не стоит делать

• Не покупайте у новичков. Компания с одним проектом - это лотерея. У вас нет гарантий, что она не обанкротится.
• Не верьте «скидкам» на последних квартирах. Если вам говорят: «Последняя двушка, скидка 15%» - это ловушка. На старте всегда лучше.
• Не игнорируйте скрытые расходы. После заселения вам нужно будет оплатить отделку, мебель, коммунальные платежи. Не забудьте про это в бюджете.
• Не подписывайте договор без юриста. Даже если всё «просто и понятно» - проверьте условия досрочного расторжения, штрафы за просрочку, ответственность застройщика.

Кому выгодно покупать на старте

Это не только для инвесторов. Это для всех, кто хочет:

• Купить квартиру дешевле, чем на рынке
• Выбрать идеальную планировку
• Иметь жильё в новом, развитом районе
• Получить актив, который будет расти в цене

Инвесторы выигрывают - они сдают квартиру в аренду сразу после сдачи дома. Семьи выигрывают - они получают современное жильё без старых труб и окон. Молодые люди выигрывают - они начинают с хорошего старта, а не с переплаты.

В 2025 году 38% всех сделок на первичном рынке происходят на старте продаж. К 2027 году, по прогнозам Colliers International, эта доля вырастет до 65%. Это не тренд - это закон рынка. Те, кто ждёт «идеального момента», всё ещё ждут. А те, кто действует - уже живут в своих новых квартирах.

Почему 92% покупателей рекомендуют этот способ

Вот реальный отзыв с Отзовика: «Купил двухкомнатную в ЖК «Эталон-Сити» на старте за 14,2 млн рублей. Сейчас аналогичная стоит 18,5 млн. За два года - рост на 30%. Не пожалел ни дня». Это не исключение. Таких историй - сотни. Удовлетворённость покупателей, выбравших старт продаж, - 92%. Почему? Потому что они не просто купили квартиру. Они купили будущее.

Вы тоже можете это сделать. Не ждите, пока цены поднимутся. Не ждите, пока «всё станет понятнее». Сейчас - ваш момент. Проверьте 3-5 проектов. Поговорите с застройщиком. Посмотрите документы. Выберите квартиру. И начните жить в будущем уже сегодня.