Налог при продаже квартиры: как считать, какие вычеты есть и как не переплатить

Когда вы продаете квартиру, налог при продаже квартиры, это обязательный платеж в бюджет, который рассчитывается с дохода от сделки по ставке 13% для резидентов России. Также известный как НДФЛ с продажи недвижимости, он не всегда становится большой суммой — если вы знаете, как правильно использовать вычеты и сроки владения. С 2025 года правила изменились: льгота в 5 лет теперь работает только если стоимость квартиры не превышает 50 млн рублей. Если продаете дороже — налог считают по прогрессивной шкале, а вычеты ограничивают.

Самый простой способ снизить налог — имущественный вычет, это фиксированная сумма в 1 млн рублей, которую можно вычесть из дохода от продажи, даже если вы не тратили деньги на покупку другой квартиры. Например, если продали квартиру за 4 млн, налог платите только с 3 млн (4 млн минус 1 млн). Если же купили новую квартиру в том же году — можно использовать двойной вычет, когда вычитаете и 1 млн от продажи, и до 2 млн от покупки, что может полностью обнулить налог. Важно: остаток долга по ипотеке не уменьшает налог — только вычеты работают.

Ещё один ключевой момент — кадастровая стоимость, это официальная оценка квартиры, которую устанавливает государство, и она теперь влияет на минимальную цену сделки. Если вы продаете квартиру дешевле, чем 70% от кадастровой стоимости, налог считают не с вашей цены, а с этой «минималки». То есть даже если договорились на 2 млн, а кадастровая — 4 млн, налог берут с 2,8 млн (70% от 4 млн). Это ловушка, в которую попадают многие — не проверяют кадастровую стоимость до сделки.

Срок владения — ещё один фильтр. Если квартира была в собственности меньше 3 лет (для недвижимости, полученной после 2022 года), налог платить обязательно. Если дольше — можно не подавать декларацию. Но если вы получили квартиру в наследство, по договору дарения от близкого родственника или по приватизации — срок владения считается с момента получения права, а не с регистрации в Росреестре. Многие ошибаются здесь и платят лишнее.

Всё это — не теория. Это то, что реально влияет на вашу прибыль. В подборке ниже вы найдёте пошаговые инструкции: как рассчитать налог с продажи квартиры с ипотекой, как использовать вычеты без декларации, почему продажа доли требует отдельного подхода и как избежать штрафов за неверные расчеты. Никаких общих фраз — только конкретные цифры, реальные примеры и проверенные способы сэкономить.