Вы хотите получить максимальную сумму за свою квартиру, но оценщик приходит, смотрит - и называет цену ниже, чем вы ожидали. Почему? Потому что оценка недвижимости - это не просто взгляд на метраж и район. Это комплексный анализ, где даже мелкая трещина на плинтусе или просроченная квитанция могут снизить стоимость на 10-15%. В Калуге, как и по всей России, в 2025 году покупатели стали требовательнее. Они не просто смотрят на фото - они проверяют документы, замечая каждую деталь. И если вы не подготовитесь, потеряете тысячи рублей - и даже больше.
Документы - это фундамент, а не формальность
Первое, что оценщик проверяет - не стены, не краны, а бумаги. Без них квартира не продается. В 2025 году требуются только актуальные и чистые документы. Выписка из ЕГРН - это не «когда-нибудь сделаю», а обязательный пункт, который нужно получить не позднее чем за 3 дня до оценки. Если в ней есть обременения - залог, арест, ипотека - это сразу снижает цену. Проверьте, чтобы в выписке совпадали адрес, площадь и собственник. Даже опечатка в ФИО может вызвать подозрения.
Если квартира куплена в браке, нужна нотариально заверенная справка о согласии супруга. Без нее сделка может быть оспорена. Это не «можно обойти» - это закон. Согласно Семейному кодексу РФ, это обязательное условие. Если вы забыли про это, оценщик сразу поставит красную отметку - и цена упадет.
Также понадобятся: паспорт собственника, справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ее берут в управляющей компании или МФЦ), и справка о зарегистрированных лицах (формы 9 и 12). Если в квартире прописаны люди, которых вы не упомянули - это тревожный звоночек. По данным МонолитЕстейт, 9% сделок срываются именно из-за неучтенных прописанных.
Чистота и порядок - не про уборку, а про восприятие
Представьте: вы приходите в квартиру, где пыль на подоконнике, за диваном лежат детские игрушки, а на кухне - грязные тарелки. Даже если ремонт новый, вы подумаете: «А вдруг хозяева не следят за домом?» Это не логика - это инстинкт. Исследования Kvartyroom показывают, что чистота повышает восприятие стоимости на 5-7%. Но речь не о «побелить стены» - речь о деталях.
Протрите все зеркала, окна, светильники - без разводов. Вымойте плинтусы, углы, за радиаторами. Уберите все личные вещи: фото семьи, коллекции, игрушки, статуэтки. Пусть пространство «дышит». Это позволяет покупателю представить себя здесь. Уберите все, что говорит: «Здесь живут другие». Вместо этого сделайте акцент на пространстве - пусть оно кажется больше и светлее.
Проверьте освещение. Замените все перегоревшие лампочки. Рекомендуются лампы с яркостью не менее 100 люмен на квадратный метр. В гостиной - теплый свет, на кухне - холодный. Не используйте слишком яркие или мигающие лампы. Это не стиль - это усталость глаз. Проверьте, чтобы все выключатели работали. Если в комнате не включается свет - это не мелочь. Это сигнал о проблемах с проводкой.
Мелкий ремонт - вложение в тысячи
Вы не обязаны делать капитальный ремонт. Но мелкий - обязательно. Покрасьте плинтусы, если они потрепаны. Подклейте отставшие обои. Замените сломанный замок на двери. Почините ящик, который не выдвигается. Все это стоит 3-5 тысяч рублей - и может добавить 8-10% к оценке.
Пол - важнее, чем кажется. Проверьте, не скрипит ли он. Нажмите на разные участки - особенно в коридоре и у двери. Если пол проседает - это серьезный минус. Оценщик может подумать, что есть проблемы с перекрытиями. Это не паника, но и не игнорировать.
Проверьте сантехнику: краны не должны капать, вентили - поворачиваться легко, сифоны - не пахнуть. Если в ванной видны следы плесени - это снижает стоимость на 7-9%. Протрите все поверхности, уберите конденсат. Проверьте, не течет ли стеклопакет. Даже один мокрый след на подоконнике - повод для сомнений.
Техника и инженерные системы - не слепое доверие
Оценщик не проверяет, как работает стиральная машина. Но он проверяет, есть ли счетчики воды и электроэнергии. Без них квартира теряет 4-6% в стоимости. Если счетчики старые, замените их. Это не дорого, и это сразу видно.
Проверьте розетки. По СНиП на каждые 6 м² должна быть хотя бы одна розетка. Проверьте, все ли работают. Если в комнате три розетки, а их должно быть пять - это не катастрофа, но снижает комфорт. Убедитесь, что проводка не видна, не торчит из стены. Если вы делали ремонт и не меняли проводку - это не страшно, если она в порядке. Но если вы видите, что провода лежат под плинтусом, как «запасной вариант» - это красный флаг.
Для новостроек важно: сравните площадь квартиры по договору ДДУ и по выписке ЕГРН. Даже разница в 0,5 м² может быть поводом для пересчета. Проверьте, все ли окна установлены, нет ли сколов на рамах. Проверьте стены: если есть трещины шире 1 мм - это может быть признаком просадки фундамента. Оценщик не будет мерить уровнем, но заметит явные дефекты.
Планировка и окружение - то, что нельзя исправить, но можно подчеркнуть
Если вы сделали перепланировку - и не согласовали ее - это большая проблема. Незаконная перепланировка снижает стоимость на 10-15%. Оценщик проверяет план БТИ. Если вы перенесли стену, чтобы сделать кухню-гостиную - и не получили разрешение - вы рискуете не продать квартиру вообще. Лучше сначала согласовать, потом продавать.
Вид из окна - это не «приятно», это цена. Квартира с видом на парк, реку или сквер стоит на 8-12% дороже. Если у вас такой вид - не закрывайте шторы. Откройте их перед оценкой. Пусть свет падает. Если вид на мусорку или забор - постарайтесь закрыть его легкими шторами, чтобы не бросалось в глаза.
Окружение тоже влияет. Близость школы, детского сада, поликлиники - плюс 4-6%. А соседство с автосервисом, ТЦ или промзоной - минус 7-10%. Это не субъективно. Это реальные данные рынка. Если рядом строят что-то новое - узнайте, что именно. Это может повлиять на цену.
Когда и как проводить оценку
Не назначайте оценку на вечер. Не в субботу. Выбирайте будний день, с 10 до 16 часов. Солнечный свет - лучший фильтр. Он показывает реальное состояние: пятна, царапины, грязь. Искусственный свет скрывает дефекты - и потом покупатель приходит и недоволен.
За день до оценки проветрите квартиру. Уберите запахи: еда, животные, сигареты, духи. Запахи снижают восприятие стоимости на 12-15%. Протрите все поверхности, поставьте свежие полотенца, уберите мусорные ведра. Даже если вы живете здесь - сделайте вид, что вы гость.
Подготовка занимает 2-3 недели. Первая неделя - документы. Вторая - ремонт и уборка. Третья - финальная проверка. Не откладывайте. Если вы начнете за день до оценки - ничего не успеете. И потратите больше денег на срочные услуги.
Что не работает
Не покупайте «дизайнерские» вещи для оценки. Не вешайте дорогие картины, не ставьте вазы с цветами. Это не привлекает. Это отвлекает. Оценщик смотрит на объект, а не на декор. Он не оценивает стиль - он оценивает состояние.
Не пытайтесь «приукрасить» документы. Не подделывайте справки. Не скрывайте обременения. Росреестр и оценщики проверяют все. Мошенничество - это 17% всех проблемных сделок. Если вас поймают - вы потеряете не только деньги, но и репутацию.
Не ждите, что «все и так нормально». Многие думают: «У меня хорошая квартира - зачем готовиться?» Но рынок 2025 года - это не 2018. Покупатели сравнивают 5-7 объектов. И выбирают тот, который выглядит чище, документы у которого полнее, а цены - выше. Вы не продаете квартиру. Вы продаете уверенность.
Можно ли провести оценку без выписки из ЕГРН?
Нет. Выписка из ЕГРН - обязательный документ. Без нее оценщик не может начать работу. Даже если вы владеете квартирой 20 лет, без актуальной выписки (не старше 3 дней) оценка не будет считаться официальной. Ее можно получить через Госуслуги или МФЦ - это занимает 1-2 дня.
Сколько стоит подготовка квартиры к оценке?
Стоимость подготовки варьируется от 5 000 до 20 000 рублей, в зависимости от состояния квартиры. Это включает: уборку (2-3 тыс.), мелкий ремонт (3-5 тыс.), замену ламп и розеток (1-2 тыс.), получение справок (1-3 тыс.) и, при необходимости, согласование перепланировки (до 10 тыс.). Но возврат - 8-12% роста цены на квартиру. То есть, если квартира стоит 5 млн, вы получите 400-600 тыс. дополнительной прибыли.
Нужно ли убирать мебель перед оценкой?
Нет, не нужно убирать всю мебель. Но нужно освободить пространство: убрать лишнее, сделать проходы шире, отодвинуть диваны от стен, чтобы оценщик мог измерить площадь. Если мебель старая, потертая или поврежденная - лучше ее убрать. Хорошая, современная мебель - плюс. Но не должна загромождать пространство.
Как проверить, нет ли скрытых дефектов?
Проверьте стены на трещины, особенно в углах и у окон. Нажмите на пол - он не должен скрипеть. Проверьте все краны, включите воду, посмотрите, не течет ли где-то. Откройте все шкафы - не видно ли плесени. Посмотрите на потолок - нет ли пятен от протечек. Если вы не уверены - вызовите мастера на 1 час. Это 1 500-2 000 рублей, но спасет от потери 100-200 тыс. при продаже.
Влияет ли наличие интернета и кондиционера на оценку?
Нет, это не учитывается в официальной оценке. Оценщик фиксирует только инженерные системы: водоснабжение, отопление, электричество, канализация. Кондиционер, интернет, умный дом - это плюс для покупателя, но не для оценщика. Не тратьте деньги на их установку ради оценки. Но если они есть - не убирайте. Они не вредят.
