Налог с продажи недвижимости: как не переплатить в 2025 году

Когда вы продаете квартиру, дом или долю в недвижимости, государство требует налог с продажи недвижимости, это налог на доход физических лиц (НДФЛ), который платится с прибыли от продажи жилья. Также известный как НДФЛ с продажи квартиры, он не всегда обязателен — всё зависит от срока владения, цены и вычетов. Многие думают, что если купили жильё в прошлом году, то сразу платят 13% — это ошибка. В 2025 году правила остались прежними, но стали жёстче в проверках. Главное — не перепутать сроки и не пропустить вычеты.

Если вы владели квартирой меньше минимального срока владения, это период, после которого продажа недвижимости не облагается налогом — 3 года для жилья, полученного до 2016 года, и 5 лет для нового, налог придётся платить. Но даже тогда можно снизить сумму до нуля. имущественный вычет, это 1 миллион рублей, которые вычитаются из дохода от продажи, чтобы уменьшить базу для налогообложения — его можно использовать при любой продаже, даже если жильё было в собственности меньше года. Даже если квартира стоила 800 тысяч, вы не платите налог — вычет покрывает всю сумму. А если вы купили новую квартиру в том же году, можно совместить вычеты и вернуть деньги за обе сделки. Никто не говорит об этом, но это законно.

Ещё один ловушка — кадастровая стоимость, это цифра, которую Росреестр использует как базу для расчёта налога, если вы не указали реальную цену сделки. Если в договоре прописано 5 миллионов, а кадастровая стоимость — 7 миллионов, налог считают с 7 миллионов. Это не ошибка — так закон. Но вы можете оспорить кадастровую стоимость, если она завышена, и подать заявление в комиссию. Сделать это можно до подачи декларации — и это сэкономит тысячи рублей.

Пенсионеры, родители с детьми, владельцы ипотечных квартир — у всех есть свои нюансы. Кто-то платит меньше, кто-то вообще не платит. Но если не разобраться, можно получить доначисление с пеней. В этом сборнике — реальные примеры, как считать налог в 2025 году, когда можно не подавать декларацию, как использовать вычет через работодателя, и почему остаток по ипотеке не уменьшает налог. Всё — без воды, без теории, только то, что работает на практике.